159 просмотров
·
Приобретая загородную недвижимость, вы надеетесь поскорее оказаться в райском местечке, где жизнь на лоне природы течет неторопливо и размеренно, но на пути к мечте вас может подстерегать немало проблем.
Процедура покупки недвижимости в Испании в сельской местности имеет свою специфику, отличную от других стран. Следующие советы помогут избежать многих «подводных камней».
Зачастую продавец не является собственником недвижимости. На то может быть много причин: к примеру, законный владелец внезапно скончался, и ситуация с наследованием пока не разрешилась. Наследники не вправе распоряжаться имуществом до уплаты соответствующего налога (IHT).
Недвижимость в сельской местности часто передается из поколения в поколение без изменения сведений о владельце в земельном реестре.
Во избежание путаницы, адвокату необходимо проверить кадастровые данные и записи в поземельной книге. Вы также можете самостоятельно заказать выписку из территориального Регистра собственности (Reglstro de Propiedad), чтобы получить точную информацию о недвижимости и ее владельцах.
Продавать недвижимость может только собственник или его доверенное лицо.
Остерегайтесь иметь дело с продавцами, не имеющими документов о праве собственности на недвижимость. Но даже при наличии необходимых бумаг, данные в них могут быть неверными или устаревшими. Продавец должен вносить все изменения в кадастровые документы, чтобы данные были актуальны.
Неподтвержденное документами строительство или реконструкция могут впоследствии навредить как продавцу, так и покупателю.
Предположим, что вы хотите взять кредит под залог приобретаемого имущества. Недвижимость могла долгие годы достраиваться и реконструироваться, без внесения изменений в документы. При проверке кадастровой информации в земельном реестре, банк обнаружит, что на бумаге существует лишь крошечный коттедж, тогда как давно уже построена огромная вилла с множеством пристроек. В итоге банк сможет дать вам лишь минимальную сумму, и вся сделка окажется под угрозой.
Продавец сам может оказаться в такой ситуации, если записи о реконструкции и расширении не были внесены в документ о праве собственности.
Запомните: то, чего нет в документах — для банка не существует. Рыночная стоимость виллы со всеми пристройками может составлять 500 тыс. евро, но в глазах кредиторов она стоит лишь 100 тыс., если дополнительное строительство не задокументировано.
Если собственность является предметом залога, ареста или прочих обременений, обязанность погашать долги перед банком переходит к новому владельцу, поэтому тщательно проверяйте документы на наличие кредитов и иных обязательств. При покупке сельской недвижимости, часто встречается такое обременение земельного участка, как сервитут. Соседи могут обладать правом проходить через ваш участок или, к примеру, прогонять стада овец. В сезон охоты часть вашего участка может превращаться в охотничьи угодья с общим доступом. Вас могут вынудить спилить вековые деревья, чтобы не загораживать соседям вид из окна или обязать предоставлять доступ к озеру или колодцу на вашей территории. Во избежание этих неприятностей, будьте бдительны и требуйте все необходимые документы.
Сельская недвижимость часто оказывается некорректно учтенной в кадастровом и земельном реестре. Особенно часто в документах указываются неверные размеры и границы участка. Чтобы избежать несоответствия, наймите профессионального землемера, который заново измерит территорию. Границы участков в сельской местности зачастую туманны и расплывчаты. Они могут определяться по межевым столбам или даже приметам (старое дерево, овраг), а это не самый надежный вариант: столбы передвигают люди или валит сильный ветер, деревья спиливают, овраги засыпают. Нередко соседи годами спорят из-за границ, определенных подобным образом.
Ваш адвокат должен убедиться, что вся информация актуальна и должным образом отражена в кадастровых документах.
Некоторые владельцы недвижимости, по незнанию или намеренно, обходят законы, ограничивающие строительство на сельскохозяйственных землях. Часто случается, что собственник дома обращается за разрешением на строительство небольшого сарайчика для инструментов, а вместо этого строит целый коттедж.
Ранее правительство закрывало глаза на подобное мошенничество, но в последние годы власти начали принимать меры по борьбе с недобросовестными землевладельцами. Игры с законом могут привести к значительным штрафам, сносу недвижимости или ее части, и даже уголовному преследованию.
Ваш юрист должен проверить, разрешено ли строительство на данном участке, а если нет — лучше подыщите другой вариант. В некоторых объявлениях продавцы указывают, что «на участке разрешено строительство», но зачастую это лишь рекламный трюк.
Разрешение на строительство, выданное мэрией, может быть оспорено региональными властями, и построенный дом будет снесен, причем за ваш счет.
В некоторых областях Испании действуют законы, неблагоприятные для собственников, к примеру, «land-grab law», принятый в Валенсии в 1994 году. Согласно этому закону, в некоторых случаях разрешается изымать землю у собственников и использовать ее для городской застройки. В 2006 году закон был обновлен, но девелоперы и местные власти по-прежнему могут изменять планы застройки территорий, и вынуждать владельцев сельскохозяйственной земли отказываться от нее за малую часть стоимости в качестве компенсации.
При покупке недвижимости в Валенсии, а также Андалусии и Мурсии, где начинают внедряться подобные законы, особенно необходимо юридическое сопровождение и проверка — не попадает ли земля под нормы закона «land-grab».
Климат в Испании различен в зависимости от региона. На севере и северо-западе прохладно и влажно, на юге и юго-востоке круглый год тепло и солнечно. От климата зависят и требования к недвижимости.
На юге часты длительные периоды засухи, поэтому власти строго контролируют использование воды. Чтобы не дать погибнуть растениям, землевладельцы выкапывают на участках собственные колодцы. Иногда пересыхают и эти скважины, поэтому важно иметь поблизости дополнительный источник воды.
Отчет эксперта поможет выяснить, есть ли на участке дренажная система и канализация. Если нет — вам придется заботиться о своевременной очистке выгребной ямы. Узнайте, проведено ли в дом электричество — многие домовладельцы пользуются автономными электрогенераторами.
Наймите эксперта, разбирающегося в строительстве, который сможет изучить и проанализировать состояние дома, участка, сооружений и коммуникаций и представит вам подробный отчет. Данные такого отчета помогут адвокату лучше защищать ваши интересы. Ведь, как правило, адвокат лично не посещает объект, а только изучает юридические документы.
Юлия Кузнецова, Tranio.Ru
Поделитесь статьей